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            第一太平戴維斯發布《2022西安房地產市場回顧及未來展望》報告

            2023-01-06 15:52:44   來源:陽光網-陽光報  

                   • 消費需求整體減弱 南北商圈表現差異化
              
              • 市場整體呈平穩去化態勢 信息技術行業躍升租賃需求來源首位
              
              零售物業市場
              
              陽光訊(記者 殷彤)2022年西安零售市場全年迎來3個新項目入市,合計新增供應約25萬平方米,推動全市購物中心總存量達約662萬平方米(含百貨)。受宏觀經濟下行和疫情多發的影響,零售市場需求減弱,部分購物中心大面積租戶退租加之新項目集中入市,空置率全年持續上漲,至11.3%,同比增長3.9個百分點。租金方面,全市購物中心首層平均租金較2021年同期小幅下降至人民幣318.3元每平方米每月。
              
              新增供應放量穩定 消費需求減弱 新項目集中在下半年開業,供應量同比2021年基本持平。際華生活廣場填補了區域商業空白,為周邊帶來更高品質的消費體驗。南門合生匯項目地處成熟核心商圈,項目利用差異化定位提升消費體驗閾值。益田假日天地坐落于商務氛圍濃厚的高新區,項目圍繞生活力、社交力、時尚力、年輕力等關鍵詞,打造高新生活方式新地標。從需求端看,市場整體消費需求減弱,疫情影響下品牌對于拓店、擴店決策更為審慎。另外,年內錄得部分書店、超市、影院及健身房等大面積租戶縮減門店數量,大面積鋪面的閉店是造成空置率上漲的重要原因。
              
              南北商圈表現差異化 西安零售市場年內需求減弱,全市空置率明顯上漲,具體來看,城南與城北商圈表現差異化明顯。城南商圈包括小寨商圈、高新商圈及曲江商圈表現韌性十足,空置率與2021年同期相比僅小幅上升約1.5個百分點,整體運營良好。城南區域內標桿項目多,且豐富的運營經驗使其面對市場變化能夠迅速反應并做出調整策略,精準激發客群消費潛力;在招商方面不斷引進高人氣品牌,維持區域消費活力。相較而言,城北區域年內處于調改狀態中的項目居多,疫情影響下招商進程緩慢,致使空置率上漲明顯;品牌招引方面,部分項目未能充分挖掘周邊客群消費需求,租戶結構有待改善。
              
              黃金珠寶品類及戶外運動品牌表現亮眼 人氣咖啡加速布局 雖然消費需求整體減弱,但仍有部分品類表現亮眼。全年新增租賃業態中,零售仍以超50%的占比位居首位?;钴S零售品類包括黃金珠寶類、戶外運動品牌。黃金品類受消費場景限制,線下仍為主要消費渠道,此外伴隨購置黃金的傳統思想逐漸被年輕消費群體接受,以及本身在婚嫁方面的硬性需求,使得黃金消費需求保持活躍,推動黃金珠寶品牌積極擴店。賽格、大唐西市城以及金輝環球廣場均對其珠寶專區進行調改升級,引入更多品牌以迎合消費者需求。受“戶外經濟”的影響以及Z世代消費群體對國貨品牌認同度的提升,國產運動品牌受到追捧迅速擴店搶占市場份額,年內李寧、鴻星爾克等國內品牌紛紛在多家購物中心開出新店。餐飲業態占比與2021年基本持平,約占30%,由于消費群體擴大、消費觀念及消費習慣的改變,尤其是年輕一代咖啡消費頻率逐步日?;?,助力咖啡品類表現活躍,多個品牌積極布局西安市場,年內錄得Manner、M Stand及%Arabica紛紛在西安市場開出首店。
              
              展望2023年,預計有超30萬平方米的新增供應進入西安零售市場,從區域上看主要集中在城南片區,優質項目的入市將推動區域商業提質趨優。第一太平戴維斯華西區代理部(商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產)負責人、高級董事戴暉表示:“到店消費受疫情沖擊較大,據統計局數據顯示,商品零售及餐飲類消費額下滑明顯,其中以優質集中式商業為主要銷售載體的服裝、鞋帽、針紡織品類零售額下滑最為顯著;日趨保守與理性的消費觀念短期內恐難扭轉,西安零售市場需求回暖尚需時日。在此情況下,如何充分利用線下消費的環境和便捷性優勢,增強消費場景的體驗感,發掘社區商業潛力;以及在消費需求越趨精細化的當下找準消費者‘痛點’,引進貼合市場趨勢的品牌和業態,或是零售市場未來打破困局加速復蘇的關鍵。”
              
              甲級寫字樓市場
              
              市場整體呈平穩去化態勢 信息技術行業躍升租賃需求來源首位
              
              2022年,西安甲級寫字樓市場錄得境商未來中心、天倫·泛太國際兩個新增項目交付入市,共計約10萬平方米,總存量超211萬平方米。在需求端,全年錄得凈吸納量為5.7萬平方米,空置率同比下降1.3個百分點至27.4%。租金方面,部分樓宇通過調低租金以吸引更多租戶,拉動市場租金下行,全年西安甲級寫字樓市場平均租金約為人民幣102.5元每平方米每月,同比小幅下降0.8%。
              
              需求側持續承壓 退租面積減少以致凈吸納量表現優于上年 全年新增租賃需求減弱,與2021年相比略有下降,僅為2020年的一半。疫情影響下,部分企業或調整戰略暫緩業務擴張,或縮減辦公面積以控制運營成本,致使辦公租賃需求未得到完全釋放,需求側仍持續承壓。值得一提的是,全年甲級寫字樓市場退租情況同比顯著下降。一方面,受行業政策影響2021年在線教育行業、房地產行業大面積退租;另一方面,疫情影響下,一些抗風險能力較弱的中小型企業被迫退租或縮減辦公面積,對租賃市場的影響已于前兩年凸顯。相較于過去兩年較高的退租面積,年內退租面積的下滑致使全年凈吸納量表現略優。
              
              大面積段租賃穩定需求 分面積段來看,年內整層及以上的大面積租賃交易占主導,超1500平方米以上租賃交易量約占總成交量的四成,與2021年相比上升約7個百分點。在市場不確定性增加、需求側承壓的情況下,資金實力較為雄厚的大型企業穩定市場需求,這其中以銀行新租辦公增設研發中心最具代表性。另外,中小型企業對租期更為靈活、裝修成本更低的共享辦公租賃需求上漲,推動第三方辦公空間運營商持續擴張。分區域來看,主城區內一些品質較好的樓宇表現較為亮眼,年內吸引部分知名企業選址落戶。第一太平戴維斯華西區代理部(商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產)負責人、高級董事戴暉表示:“近年來西安對于發展樓宇經濟的重視程度日益提升,交通、商業配套及營商環境等相關支撐因素逐步累積,以市中心、南二環與小寨為代表的子市場內的高品質樓宇對企業的吸引力持續增強,競爭力不容忽視。”
              
              信息技術行業躍升租賃需求來源首位 從行業需求端來看,信息技術行業、金融業、房地產行業為全年西安甲級寫字樓市場行業來源前三位,占新增成交總面積的比例超50%。繼2021年,信息技術行業躍升至需求來源第二位之后,本年度排名再次躍升,至行業需求來源首位。西安科研院校眾多,創新型人才云集,在科技創新方面具備堅實的基礎。根據《2022中國硬科技發展白皮書》,西安硬科技發展指數位列全國第六,更是西安在科技創新方面實力的有力展現。加之近年來政府持續對科技創新類企業在人才培育、成果轉化、企業融資等多方面的扶持,促使該類企業及其上下游關聯企業的辦公需求得到釋放。伴隨國家對于融資租賃行業的政策放寬,融資擔保類企業的租賃需求增長,年內錄得多宗此類企業在甲級寫字樓達成租賃交易。
              
              新能源行業表現亮眼 值得一提的是,在全球能源結構轉型的背景下,新能源行業租賃需求表現亮眼。伴隨年初省發改委對培育光伏等新能源產業支持性政策的發布,新能源行業在年內呈高速發展態勢,產業鏈布局逐步完善,上下游企業逐步集聚繼而釋放辦公租賃需求,新增租賃面積同比2021年上漲50%,能源、原材料等細分行業成交均有所增長,成為能源類租賃需求主要來源。
              
              展望2023年,西安將迎來多個甲級寫字樓項目入市,全年甲級寫字樓市場新增供應預計會超過50萬平方米,未來三年新增供應預計會超百萬平方米。在西安對支柱產業的深化發展及創新產業的培育下,相關行業的租賃需求或被帶動,未來科技創新類企業的租賃需求或持續上漲。第一太平戴維斯西安商業樓宇部助理董事索偉寧表示:“當下寫字樓市場面臨的主要問題在于增量需求不足加劇市場競爭壓力,面對即將到來的新一輪供應高峰,挖掘增量需求成為緩解供需矛盾的關鍵,而強化科技創新能力,構建高質量產業發展平臺則是促進城市經濟邁向高質量發展的重要路徑,更是為樓宇經濟進一步發展提供動力支撐的重要源泉。”
              
             
              
              編輯:雯雯

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